סוגיות בנושא ליקויי בנייה

ליקויי בנייה

הוזמנתם על ידי הקבלן לקבל חזקה בדירה שרכשתם ונמצאו בדירה ליקויים – האם לקבל את הדירה או לסרב לקבל?

הגיע היום הגדול – יום מסירת החזקה בדירה החדשה שרכשתם.

כשמגיעים לדירה עם נציג הקבלן, מסתבר שבדירה קיימים ליקויים ופגמים.

את מקום ההתרגשות הגדולה תופסת אכזבה, ולעתים אפילו כעס על הקבלן ("אנחנו שילמנו במיטב כספנו – וככה הוא רוצה למסור לנו את הדירה"?), עד אשר אתם מקבלים החלטה: לא נקבל את החזקה בדירה (ואולי אפילו לא נשלם את התשלום האחרון), עד אשר יתוקן אחרון הליקויים לשביעות רצוננו.

האם זכאי רוכש דירה לסרב לקבל חזקה בדירה עקב ליקויים שהתגלו בה?

התשובה לשאלה זו, כמוה כתשובה לשאלות רבות אחרות: תלויה בנסיבות.

לא כל ליקוי שמתגלה בדירה במועד המסירה מצדיק סירוב לקבל חזקה בה, ובפרט שיש להניח כי בהסכם המכר קיימות הוראות ספציפיות המתייחסות למצב אפשרי זה.

אמנם, קיימים ליקויים מהותיים וקשים, השוללים את אפשרות השימוש הסביר בדירה, או לפחות גורמים לאי נוחות מרובה, עד כדי הצדקה לסרב לקבל חזקה בדירה והתניית קבלת החזקה בתיקון הליקויים הללו (כמו למשל, הצפה של מערכת הביוב). מנגד, אם המדובר בליקויים פעוטים, שניתנים לתיקון בקלות יחסית ואשר אינם מקשים מהותית על החיים והשימוש בדירה, הרי שהפסיקה קבעה, כי הם אינם מצדיקים סירוב לקבלת חזקה.

נביא מספר דוגמאות:

  • במקרה אחד התגלו במעמד מסירת החזקה בנכס תופעות של ליקויי רטיבות קשים ונזילה לדירות, סדקים משמעותיים בקירות, תפרחות בקירות, קירות לא ישרים, טיח מתפורר, שקיעות ריצוף ועוד ליקויים ופגמים שונים.
  • הרוכש סירב לקבל חזקה, העניין הגיע לערעור בביהמ"ש העליון, וזה האחרון קבע, כי סירוב המזמין לקבל חזקה היה אכן מוצדק בנסיבות העניין, לאור ה"תמונה הקודרת והקשה" שנוצרה בעקבות המסה הגדולה של הליקויים שהתגלו, וחומרתם. [ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן ניהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3) 350 (1992)].  פס"ד מעודכנים.
  • במקרה אחר, לא הושלמה בנייתן של מספר חנויות בהתאם למתחייב, באופן שלא נבנו בהן השירותים, החנויות לא חוברו למונה מים ואף לא ניתן היה לחברן בשל מחדל של הקבלן ואף לא ניתנה תעודת גמר. בנסיבות אלו, קבע ביהמ"ש העליון, כי הממכר לא היה מושלם בהתאם להוראות ההסכם, ולפיכך גם אם הקבלן שלח הודעה למזמין על מועד מסירת חזקה, הרי שהפר את ההסכם, מאחר ובמועד אליו הוזמן המזמין לא היו החנויות מושלמות. [ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ואח', פ"ד מד(2) 60 (1990)

לעומת זאת:

  • תיקון רצועת תריס שמאל, השלמת סגר לחלון ימין, תיקון פינות עמודים קטומות על ידי שפכטל, תיקון טיח קורה על יד ארגז תריס וכדומה" [ע"א 531/88 מתתיהו עצמון ואח' נ' מרכז כלל ירושלים בע"מ, פ"ד מד(2) 755 (1990) – ליקויים מעין אלו, אף כשהם כולם יחד, אינם ליקויים מהותיים המונעים את יכולת השימוש הסביר בנכס, ולכן קבע ביהמ"ש העליון, כי לא היתה הצדקה מצד הרוכשים לסרב לקבל את החזקה.
  • במקרה אחר, רכשו תושבי חוץ דירה מחברה קבלנית וסירבו לקבל חזקה, בשל הטענה, כי בדירה התגלו ליקויים, בעיקר ליקויי רטיבות. לאחר בחינת הדברים, קבע ביהמ"ש, כי לא היה במספר כתמי הרטיבות שהתגלו (ובליקויים פעוטים נוספים) משום הצדקה לאי קבלת החזקה, והתביעה נדחתה תוך חיוב התובעים בהוצאות משפט בשיעור גבוה. [ת.א. (ת"א) 69068/95 דוד מנשה ואח' נ' אזורים בנין (1965) בע"מ ואח', לא פורסם].

חשוב להדגיש, כי על המוכר או הקבלן מוטלת אמנם חובה למסור לקונה נכס תקין, כשהוא בנוי ומושלם בהתאם להתחייבויות בהסכם ובדין – ואם לא עשה כן הרי הוא מפר בין היתר את הסכם הרכישה. יחד עם זאת, על הנפגע מהפרת הסכם לפעול באמצעים סבירים להקטנת הנזק, וכאשר מסרב רוכש לקבל חזקה בנכס בשל קיומם של ליקויים פעוטים וזניחים – מפר הוא את חובתו להקטין את הנזק, ובכך עלולה להישלל ממנו הזכות לפיצויים. יתרה מכך: אם מעכב בידו הרוכש אף את התשלום האחרון על חשבון מחיר הנכס, עלול הוא עוד למצוא את עצמו במעמד של מפר הסכם ולהתחייב בתשלום פיצויים לקבלן.

נוסיף עוד, כי קיימים חוזים בין מוכר לקונה, או בין מזמין לקבלן, בהם מופיעה הוראה הקובעת את התנאי למסירת החזקה לידי הקונה (או מזמין העבודה), למשל: קבלת אישור האדריכל על השלמת הבנייה (או התאמת הבנייה לתכניות), קבלת טופס 4 או מתן תעודת גמר מהועדה המקומית וכד'. במקרים כאלו, כאשר הצדדים קבעו ביניהם את הנוהל והתנאי ההכרחי למסירת החזקה, ביהמ"ש נוטים לקיים את אותה הוראה, כך שאם התנאי לא התקיים – רשאי הקונה או המזמין שלא לקבל את החזקה בנכס, עד לקיומו של אותו תנאי. [ראה למשל ע"א 524/83, 528 מאיר קן תור ואח' נ' שלמה אלון, פ"ד מ(2) 533 (1986)].

אשר על כן, התשובה לשאלה שנשאלה בפתח הדברים תלויה בחומרת הליקויים שהתגלו. עליכם להפעיל שיקול דעת, לאור מצב הדירה במעמד המסירה, ולנהוג בהתאם. במקרי ביניים – רצוי להתייעץ עם איש מקצוע המבין בבנייה (מהנדס, קבלן וכד'), וכן עם עורך-דין המצוי בתחום המשפטי הרלבנטי.

מיותר לציין, כעולה מהאמור לעיל, את החשיבות שיש בליווי וייעוץ מקצועי במהלך תהליך הרכישה, ובפרט בשלב המו"מ עד לחתימת הסכם הרכישה.

תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות( התשל"ג – 1973

ביום 06.04.12 פורסם ברשומות תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות); התיקון מכיל מספר שינויים מהותיים לחוק, ובין היתר קיבע את חובת המוכר כמובנו בחוק לאחריות גם כלפי צדדי ג' אשר רכשו את הדירה מהרוכשים הראשונים, ומאפשר לרוכש (או מי שרכש ממנו) לתקן בעצמו ליקוי שתוקן ע"י המוכר בשנתיים שקדמו לכך וחזר על עצמו, ולחייב את המוכר בהוצאות התיקון.

נוסף לאמור, התיקון לחוק קבע גם הוראה ספציפית המתייחסת לפיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה בהתאם למנגנון הכתוב בסע' 5א' לחוק.

שינוי חשוב נוסף שתוקן בחוק, נוגע לסוגיית רישום זכויות הרוכש בפנקסי המקרקעין (סע' 6ב' לחוק).